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房地产 拖垮G D P和家庭资产的最后稻草（第2页）

朱凌波称经济中心蕴含规律，中国改革开放前一段的高速成长就是畸形发展，从集中爆发式，进入到正常甚至减缓才是必然的……

B.2008年1月22日，日本购物中心协会JCSC年会34年来首次举办中日论坛，全国工商联房地产商会商业不动产专委会CCREC主任兼秘书长朱凌波应邀在《中日购物中心的比较与合作建议》讲演中说：中国由于改革开放三十年的巨大进步，特别是城市化和房地产的高速发展，GDP保持了近20年的8%以上的高速增长，即使在席卷全球的2009年美国金融危机的影响下，中国2009年依然保持了GDP7%（2009年第四李度增长10.7%）的增长。社会商品零售额达到12万亿人民币。CPI（居民消费价格指数）也在2009年11月由负转正，同比上涨0.4%。出口首次超过德国成为世界第一，汽车产销量世界第一，奢侈品消费超过日本世界第二。

朱凌波认为中国（商业）地产的价值实现存在三大核心路径：

销售价值：

通过销售物业快速回笼资金，这是当前多数开发商采用的模式，但过度依赖销售会导致物业运营资金不足，难以形成良性循环。

经营价值：

持有型物业通过持续经营产生现金流，例如购物中心、写字楼等通过租金收入实现长期收益。但缺乏中长期融资支持，开发商难以承担持有成本。

资本价值：

通过资本市场变现资产，中国（商业）地产在退出机制上金融产品缺位，导致资产难以通过资本市场高效流通。

产税扩围迷局"限购令"退出无时间

中新网20120327

“目前中国新增住房量大，但是伴随着人口红利、老龄化、住房需求趋缓等要素的改变，15年至20年后进入房地产存量化时代。这是不可逆转的发展趋势。”亚太商业不动产学院院长朱凌波在分析了中国发展现状后建议，“房产税试点应该对存量和新增量都进行考虑，按照其梯度变换趋势，制定梯度政策。”

城市化：

A.朱凌波长期关注中国城市化进程中的商业地产发展问题，其观点主要集中在以下方面：

城市二元化挑战

朱凌波指出，中国城市发展呈现两种典型二元化模式：

*核心区功能外溢：一、二线城市因生活成本上升、旧城改造加速，原住民向郊区迁移，但郊区公共设施（如教育、医疗）配套不足，导致城市外扩与功能失衡。

*新城建设矛盾：政府搬迁推动新城发展时，需平衡老城与新城的商业网点规划，避免出现"空城"现象，同时要保留历史文化特色，防止过度现代化破坏城市风貌。

商业地产与城镇化关系；

朱凌波认为，城镇化不仅是建房子，更需配套商业设施。他指出过去城市化存在“重城轻市”问题，过度依赖住宅开发，导致交通拥堵、环境污染等“大城市病”。新一轮城镇化应注重商业地产与城市综合体建设，推动消费升级和产业升级。

B.（商业）地产借“城镇化东风”深入小城市谨防泡沫化风险

《中国商报》

20130715

新一轮城镇化带来的大量消费需求，正为三四线小城市商业地产带来的发展机遇。但是，对于一哄而上要抢食城镇化“蛋糕”的各小城市地方政府、地产商们而言，却也“没那么简单”。业内人士认为，在上一轮城市化浪潮中兴起的商用建筑大量重复建设、供应过剩的风险还待部分二三线城市长期消化。

商业地产将成城镇化引擎

毋庸置疑，城市首先是“城”??围墙和房屋，以居住为主；其次就是“市”??街道和商业。商业地产是“市”的题中应有之义。

但是，上一轮的城市化实质只注重了单一功能的“城”的发展，简单而言，成了住宅地产商的城市化。

对于城市化所需的商业地产，此前并非没有涉及，2003年开始的国内商业地产热潮已是体现，但是，由于政府在商业地产管理上的缺位、金融创新的缺位以及地方政府的助推，造成了过往的商业地产开发中存在大量的克隆现象，形成了千店一面、万城一面的同质化问题，城市与城市之间的招商引资也愈演愈烈；商业地产、城市综合体面临过剩风险；城市规划、交通规划、商业规划严重分离导致城市居民以单一潮汐式的消费方式为主；交通堵塞、大气污染等大城市病日益严重，影响城市发展和人们的生活。

朱凌波认为，新一轮城镇化和此前一轮的城市化已截然不同。“三四线城市正取代一线城市成为城镇化的主角，商业地产将取代住宅房地产成为引擎。”

据介绍，在未来城镇化进程中，随着区划的调整和“扩市减县”的可能推进，很多地级市可能都会有超过500万人口，这意味着新一轮城镇化中，地级市、县级市的小城市将有较大的发展空间。

实际本次提出的城镇化与原来的城市化有重大区别，第一代城市化主要是在大城市和城市群，而且很多城市化的推进过程中，都是单一功能的城市化，比如过去的大盘时代，是单一的居住功能，工业园区、产业园区、开发区都是单一的产业功能，影响了城市的综合发展，所以本次重要的是要推进产业、居住、教育一体化的城镇化，这与第一代城市化有明显的不同。

朱凌波表示，我们的城镇化不是破坏自然，而是要走一个城乡一体化，保持城市、乡村、自然、历史、科技、文化的平衡，在追求物质财富的过程中，提高人们的幸福感和欢乐指数。

C.朱凌波：和谐不仅存在于社会结构，还有精神层面

来源：《城市化网》

时间：2012-04-27

中国城市化推进的过程中，今天谈到补课模式，是值得探讨的。在中国一线城市的发展过程中，最早以深圳、广州、上海、北京依托香港模式发展，是城市外扩和郊区化的过程，包括广州华南块和北京天通苑、回龙观等大盘模式，这中间都有城乡二元化的问题。

农民要进城、市民要出城，追求城市化进程和追求科技化、追求自然宜居生活同等重要。我认为，和谐社会的建设不仅存在于社会结构，还有精神层面，这也是最终解决城市化困境和出路的问题。

一旦城市化进程达到80%，那时新开发的房地产将不再是主角，市场商品可能更多的则是二手房、存量房和保障房，

城市化的核心意义是什么？是进步、高科技，还是时尚和国际化？我想，很重要的元素是传统、自然、文化的积淀，包括精神跟物质找到很好的和谐。现在，我们在追求物质的过程中面临精神困境和宗教困境的重要问题。我们这一代人，包括下一代人，不但透支了生态，透支了能源，透支了对大自然美好生活的记忆，同时物化的生活也使我们的精神面临着困境。

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