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现金流折现法是一种很实用的手段,用来推算你的资产价格。
举个例子,房子值多少钱,应该什么时候买房。
就拿我们小区,一个房子106平方,房地产中介卖136万,这个到底是成交价还是估值,当然是估值,因为交易没那么大,价格只是挂出来的指导价。
这个跟股市价格不一样,因为股市都是实时成交价。
房子,古董,商标,公司,都是估值,这个由估值公司来操作。
有一个公司很红,他的商标估值3亿,结果后来公司倒闭了,出售商标,只卖了20万。
这就是估值和真实售卖价格的区别。
也就是说估值有水分。
这上市公司市值1亿,但一个负面新闻,可能就掉了3千万。
这个也是估值,但股市有成交量,所以价格浮动很大。
房子不一样,一个房子不可能老是买来买去,最多卖一到两次,所以价格都是估值。
那么怎么算真实价格,或者说应该的价格呢。
当然真实价格和应该价格还是有差距的。
因为人们买房不会等到最低才买,但会比较。
那么就要看趋势,如果应该价格特别低,那么大概率会降。
我们举个例子,房子106方,挂牌价136万,出租价2500元。那么按照租售比,租一年2万5,当然这是扣除家电房屋维修费,和没有出租出去的空档期折算的。
那么出租多久可以把房费赚回来,就是60年,这个很显然不合理,房子使用期限70年,估计40年就要报废。你不可能回本。
所以房子的最优出售价是60万,也就是出租20年,每月2500元租金。
这样一算就很明显了,房价太高。
有下降空间。
还有一个买房贷款利息太高,据说日本只有百分之0.3,这个就很合理,人家工资是我们的几倍,房价和我们一样,哈哈。
所以现金流折现法,很有用。
我们说美元和黄金成相反价格,就是美元涨,黄金跌,美元跌,黄金涨。当然发生大型战争,黄金和美元一起涨。战争后,恢复正常状态。
现金流折现法,也可以用于货币的置换,例如汇率是一个标准,但还有黑市,为什么黑市的价格会和汇率不一样,因为货币的真实价格都在黑市。人家原因用多少钱购买才是真的价格,而不是官方规定的价格。
当黑市价格和标准价有差额,那么官方肯定限制交换,就是有价无市。
房子就是这种情况,价格标出来,没人买,等于是假的,也可能是有人想维持,卖方不愿意降价,买方更不愿意买,结果就是个空价格。
所以少量成交不代表真实价格,有人就是有需求,就是不差钱,但成交量上不去,还是白搭。
也就是看跌预期形成了。
一旦这个形成,人们就会观望。
看谁熬的住,熬不住的就割肉。
所以现金流折现法,就是这么用的,不要听风就是雨,避免羊群效应。哈哈
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