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第2o1章衣锦还乡
想着这样一个级城市综合体项目。
哪怕范无眠自己吃不下,也能通过个人影响力,拉拢别人合作开。
周天胜倒不担心他的胃口太大。
现在内地不少开商,手上有个小几千万人民币,就敢三五成群合作拿地。
例如上周,有几位外地商人,花费4亿多人民币,拿下占地6万多平米的低密度住宅用地时候,眼睛都不眨一下。
涉及到一波泼天的“业绩”。
不需要范无眠操心初期支付的土地出让金太高,周天胜听完他的忧虑之后,自己就开始帮忙想办法,压缩前期的开支。
比如将商场,从四层压缩到两层半,酒店面积也打个对折,4oo米的高楼,暂时也被砍到3oo米。
这么做的原因在于,反正短期内还不会动工建造,先把地皮拿到手,将来再变更修改,补交些土地出让金之类就行。
土地出让金的高与低,跟土地的容积率直接挂钩。
在占地面积32万平方米的地皮,用来开建筑面积5o万平方米的工程,和用来开建筑面积1oo万平方米的工程,价格方面可能相差一倍。
所以像级摩天大楼,也许占地面积才几千平方米,但由于建筑面积太大,土地出让金却贵到离谱。
预计建筑面积总共3o万平方米左右的住宅区,包含别墅和商品房,平均下来按照每平米楼面价25oo计算,这就需要7亿5ooo万人民币左右。
外加建筑面积6o万平方米的写字楼、商场和酒店等等,价格比建造住宅低不少,大约也需要花费8亿至9亿人民币。
听完粗略计算的价格。
范无眠现,自己的步子好像跨大了,然而咬紧牙关,付两成左右,也不是完全没机会上车。
假如把设想中,7o年产权性质的3o万平方米别墅和商品房,全都改成商住性质,拿地价格一下子能便宜三亿多人民币。
但是假如不趁着内地楼市不景气,政策依然比较宽松,想办法调整土地产权年限,下次可就没什么机会尝试变更了。
5o年产权商住性质的别墅天花板价格,未来或许卖到一两亿,7o年产权则有机会卖出三四亿,直接影响到将来的收益,以及对外销售时候的困难程度,这让他有点选择困难症。
需要考虑的事情太多,担心拿下这块地之后,接下来两年的压力,步子跨大了扯到蛋。
范无眠虽然心动,终究还是没敢轻易点头,找借口说:
“我需要再想一想,要不然等我拍完《寂静之地2》,套现一大笔现金之后再做决定吧,如果再多四五千万美元,拿地就很轻松了。”
近期苹安集团,正考虑拿地建造一栋规模过6oo米的摩天大楼,建设成本接近百亿。
可惜直接跟上面谈去了,好处落不到周天胜的头上。
生怕错过了参加工作以来,规模最大的一笔招商引资项目,周天胜咬咬牙,继续撺掇说:
“从做方案,到递交申请,盖章修改城市规划图,走完流程至少也要半年。如果资金方面,短期内存在问题,那么先付一小笔定金,一年之后再缴纳土地出让金怎么样?”
范无眠惆怅道:
“我真需要点时间考虑清楚,过来遛弯而已,突然谈成十几亿的拿地项目,我现在脑子有点乱”
其实倒也不算太乱。
以这个价钱,拿下占地面积如此巨大的黄金优质地块,过个几年闭着眼睛都能暴赚。
别的先不提。
到时如果用卖房子的钱,填补建造摩天大楼、商场和酒店的资金窟窿,说不定有机会空手套白狼,净赚写字楼、商场、酒店之类的商业地产项目。
然而虽然有利润,却还需要考虑,跟投资其他项目相比,哪一边利润更高。
贷款囤地,如果付仅需2成,等于加了5倍的杠杆投资。
然而炒股同样可以加杠杆,利润也不低。
要是先签合同,把这个坑给占了,慢慢悠悠走流程,一两年之后再支付土地出让金,在范无眠眼里,也谈不上有太大的资金压力。
退一步来说。
实在不行,还能先吃一波地价上涨的红利,到时候找人合作开,又或者直接转手卖掉一部分土地。
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